知らないとまずい！債務整理の住宅ローンへの影響

債務整理を行うと住宅ローンが組めなくなってしまうのかは、誰もが気になるところだと思います。 そこで今回は任意整理・個人再生・自己破産・特定調停という4つの任意整理の方法を説明してから、債務整理を行った場合の住宅ローンへの影響について詳しく解説していきます。 債務整理後に住宅ローンを組むための様々なコツもあわせて紹介しますので、参考にしてみてください。

債務整理の主な4つの種類について

任意整理とは

任意整理とは、裁判所を介さずに債権者と交渉する私的な債務整理手続きです。 多くの場合、将来利息などを免除した上で返済期間を3年程度に見直し、月々の返済額を減らします。 ただし、借金の元本自体の減額はできません。 裁判所が関与しない当事者間の私的な個別交渉という形なので、特定の債権者だけを対象とすることができます。

個人再生とは

個人再生とは、民事再生法で定められた債務整理の方法です。 裁判所を通して、3年で完済できる程度に（法的に決められた最低弁済額まで）借金を減らすことができます。 継続して収入を得る見込みのあることが条件となりますが、利息をカットするだけでなく借入元本そのものを減らすことができます。 そのため、借入元本自体が減らない任意整理では、返済に限界がある場合に候補となる手続きです。 また、住宅ローン特別条項という制度を利用すれば、住宅ローンを残したまま（住宅を保持した状態で）債務整理をすることもできます。

自己破産とは

自己破産とは、裁判所に借金の返済ができないことを認めてもらい、税金などの非免責債権を除く借金の返済を免除してもらう債務整理の手続きです。 保有している財産をお金に換えて各債権者への配当に充てて、裁判所に残りの借金の支払い義務をなくしてもらいます。 原則、全ての債務を免除されるので収入がない人でも取れる手続きです。 ただし、99万円以下の現金や日用家財など、法律で残すことが認められている財産以外のものを残すことはできません。 また、住宅ローンの有無に関わらず持ち家を残すこともできません。

特定調停とは

特定調停とは、裁判所が債務者と債権者の仲介役となり返済方法を協議する債務整理の手続きです。 裁判所の民事調停手続きの一つです。 個人再生、自己破産のような法律に基づく手続きではなく、民事的に和解、解決を目指すものなので、弁済額についての取り決めなどはなく、また相手方が応じてくれなければ調停が成立しない可能性もあります。 基本的には返済期間の見直しや将来利息の免除を主に交渉を行うことが多く、「裁判所が行う任意整理」と説明されることもあります。

住宅ローンの仕組みと審査ポイント

住宅ローンとは

住宅ローンとは、新築や中古などの住宅や宅地を購入する際に、その物件を担保として購入資金を借り入れるローンのことです。 住宅ローンには地方自治体や独立行政法人による公的融資と、銀行や保険会社など金融機関による民間融資の二種類あります。 公的融資の場合、地方自治体によるものは居住地か勤務地であることが前提、独立行政法人によるものは財形貯蓄をしている勤労者対象など、年齢や収入以外に細かな条件が設定されています。 一方で民間融資の場合は一般的に年齢や収入さえクリアすれば利用可能、金利も固定や変動を選べるのが特徴です。 住宅ローンにはこの二つを組み合わせたフラット35というローンもあります。 独立行政法人と民間の金融機関が提携したもので、15年以上35年以下の長期固定金利型住宅ローンです。 こちらも年齢や収入の条件をクリアできれば利用でき、固定金利型のため返済計画が立てやすいといった特徴があります。

住宅ローンを組む際の審査ポイント

住宅ローンを利用するには、売買契約を結ぶにあたって融資が可能かどうかを公的機関や金融機関に判断してもらうのですが、その審査にはいくつかのポイントがあります。まず一つは、契約者本人の年齢です。 年齢には二つのポイントがあり、借入時の年齢と完済時の年齢が考慮されます。 年齢は定年退職も鑑みて、安定した収入が見込める期間が長いほど有利です。 もう一つ同じように大切なのは、契約者本人の収入です。 年収が高いほど返済負担率も高く見積もってもらえるため、融資額に大きく影響します。また、雇用形態や業種さらには勤続年数も重要なポイントです。 一般的に最低でも3年ほど正社員として働いていることが目安となります。 さらには、個人信用情報も参照され、クレジットカードやローンなどの債務の状況や返済履歴も判断対象となり、返済に遅延があった過去がある場合などは審査に悪影響になるため注意が必要です。

4つの債務整理方法と返済中の住宅ローンへの影響

任意整理した時の住宅ローンへの影響

任意整理は裁判所が関与しない私的な手続きですので、住宅ローンへの影響はありません。 任意整理を行って、住宅ローンの返済も可能ということであれば問題はありません。 ただし、任意整理を行っても住宅ローン返済が難しい場合、住宅ローン債権者との相談が必要です。 返済期間の延長や一時的な返済の免除といった相談が必要となりますが、債権者との合意が得られない場合は、個人再生や自己破産という方法をとらなくてはいけません。

個人再生した時の住宅ローンへの影響

個人再生は裁判所に申し立てを行うことで借金を減額して返済するものです。 借金の減額には二種類の方法があり、100万円もしくは借金総額の5分の1に減額して返済します。 ただし、この個人再生を行うには安定した収入があることが条件となります。 個人再生をした時の住宅ローンへの影響としては、返済が残っている場合には住宅ローン特則が受けられる場合があります。 特則を利用することで、住宅ローンへの影響を無くすことができ、住宅を手放さずに個人再生をすることができます。 ただし、特則を利用するためには一定の条件があり、居住用住宅であること、住宅資金貸付債権であること、それを担保する抵当権が設定されていることが必要です。

自己破産した時の住宅ローンへの影響

自己破産は裁判所から免責をもらうことで借金が完全に消滅します。 すべての財産を換金し債権者に分配するのが自己破産です。 このとき住宅ローンが残っていても、自己破産はすべての借金について返済義務が免除されますので支払いは無くなります。 しかし、自己破産は住宅や車などの20万円を超える財産を残すことが出来ません。 したがって住宅ローンの有無に関わらず、住宅は競売にて売却され債権者に分配されます。 さらに自己破産ではその後5年から10年は一切のローンを組むことが出来ません。

特定調停した時の住宅ローンへの影響

特定調停とは、裁判所の調停委員を仲介して話し合いを行い、債権者と支払い額や支払い方法について合意する債務整理です。 この特定調停では住宅ローンを調停に申し立てることができます。 しかし。ローン金利は低いため減額対象にはなりません。 またその場合、住宅に設定された抵当権を行使されて住宅を手放さなくてはならないというリスクがあります。 住宅を所有したまま債務整理をする場合は、他の債権者との調停で合意します。 その内容で支払いを続けていく限りは、住宅ローンへ影響はありません。

債務整理をしても住宅ローンは組めるのか？

債務整理すると住宅ローンは組めなくなる

任意整理や自己破産などの債務整理を行うと、ブラックリストに登録されてしまいます。その結果、住宅ローンを組むことができなくなります。 そもそもブラックリストとは、そういう名前のリストがあるわけではありません。 個人信用情報にマイナスの記録である事故情報が登録されることを、ブラックリストに登録されると表現しています。 住宅ローンは、いずれ返すという信用のもとに利用することができるシステムです。 そのため一度ブラックリストに登録されてしまうと、信用を取り戻すにはそれなりに時間がかかってしまいます。

個人信用情報機関から事故情報が削除されれば組める

債務整理を行うとブラックリストに登録されてしまい、住宅ローンを組むことができなくなりますが、一生登録されてしまう訳ではありません。 ある一定の期間が経過すると、ブラックリストの管理をしている個人信用情報機関から事故情報が削除されます。 削除されたあとであれば、再び住宅ローンを組むことができるようになります。 この個人信用情報機関とは、会員会社に登録されている個人信用情報の管理・提供する機関です。 その人のお金の貸し借りに関する情報が全て登録されています。 住宅ローンだけでなく、クレジットカードの発行などもここの情報をもとに成り立っています。 自分がブラックリストに登録されているかどうかも、この機関に問い合わせることによって、確認することができるようになっています。

住宅ローンが組めるようになる期間

債務整理をしたことによってブラックリストに登録されてしまう期間は、状況に応じてさまざまです。 まず任意整理、特定調停などの場合だと5年間登録されてしまいます。 自己破産や個人再生を利用した場合だと5～10年は登録されてしまいます。 これらの期間というのは借金を返し終わってからの期間です。

債務整理した後に住宅ローンを組むためのポイント

家族名義で住宅ローンを組む

家族の中で安定した収入があるなど、住宅ローンの審査が通る可能性が高い人がいる場合、その人の名義で住宅ローンを組む事によって債務整理に関係なくローンを組むことができます。 ブラックリスト登録されること本人だけの問題ですので、家族には何も影響ありません。 ですので、債務整理をした後でも家族の名義を利用すれば、自分の個人信用情報関係なく、住宅ローンを利用する事ができます。

利息が高い住宅ローンに申し込む

債務整理後に住宅ローンを組むコツとして、利息が高い住宅ローンに申し込む方法があります。 そもそも債務整理後に住宅ローンが通らない理由としては、ローンを運用している金融機関の審査が厳しいと言うところが挙げられます。 特に債務整理をすると信用実績がなくなるため、返済能力に疑問を持たれてしまう可能性が高いです。 ですが、利息が高い住宅ローンは利息が低い住宅ローンに比べて審査が緩い傾向にあるので、債務整理後であっても審査に通りやすくなる可能性があります。

債務整理していない金融機関の住宅ローンに申し込む

債務整理後で個人信用情報から事故情報が削除されれば、住宅ローンを組むことができるようになりますが、債務整理を行った金融機関からは住宅ローンを組むことができません。 多くの金融機関では「社内ブラック」と呼ばれる独自のリストを持っており、債務整理を行った人を記録しています。 社内ブラックは個人信用情報機関とは関係のない記録ですので、一定期間が経ってもその記録は削除されることはありません。 そのため、債務整理をした金融機関に住宅ローンを申し込んでも、審査の段階で弾かれてしまいます。 しかも、この社内ブラックは関連会社に共有していることがあるため、関連会社の住宅ローンに申し込んでも審査が通らないことがあります。 ですから、住宅ローンの申し込みの前に、債務整理をした金融機関とその関連会社についてしっかりと調査しておき、関係のない金融機関の住宅ローンに申し込むことが大切になります。

収入合算やペアローンに申し込む

債務整理後に住宅ローンを申し込むコツとして、収入合算やペアローンを活用するという方法があります。 収入合算は夫婦で住宅ローンを申し込む時に夫婦の収入の合計でローンを組むと言うもので、債権者は収入が多い方になります。 つまり、債務整理を行っていない方が債権者であれば、合算した収入が審査基準に足りている場合は住宅ローンを組む事ができます。 またペアローンは夫婦がそれぞれの名義で住宅ローンを利用すると言うもので、申込者の収入だけでは住宅ローンが利用できない場合に適応されています。 こちらを利用すればもう片方の住宅ローンに乗っかる形で利用する事ができる可能性があるということです。

まとめ

債務整理を行うと個人信用情報に事故情報が登録され、いわゆるブラックリスト登録された状態になってしまいます。 ブラックリスト登録されると、5〜10年間ほどは住宅ローンを組むことができなくなります。 そのため、住宅ローンを申し込むことを考えている人は、債務整理を行うタイミングを検討することが大切です。 一定期間が経ち事故情報が削除されれば、再び住宅ローンは組むことができるようになります。 返済中の住宅ローンがある場合に債務整理をすると、場合によっては住宅ローンに影響が出てしまい、住宅を手放さなければいけなくなります。 ですので、各方法の特徴をしっかりと把握し、住宅ローンへ影響が出ないように手続きをすることが重要になります。